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2009年上半年南京房地產(chǎn)市場分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2009-7-3
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2009-2012年中國太陽能建筑產(chǎn)業(yè)運行動態(tài)及投資前 【出版日期】 2009年6月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個 【印2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)專題研究報告 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2009-2012年中國房地產(chǎn)中介市場調(diào)查分析報告 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2008-2010年中國成都房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對金融危機(jī)影響 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個“今年半年賣的房子，趕上去年一年了！”南京樓市上半年的成交量，讓業(yè)內(nèi)人士“直吐舌頭”。數(shù)據(jù)顯示，今年1～6月份，南京市商品住房成交量超過4萬套，較去年同期增長6成多，房價也隨之逐月攀高。在目前需求不減的狀況下，多數(shù)開發(fā)商選擇漲價，那么房價下半年會延續(xù)漲勢嗎？
今年上半年4萬套，去年全年4.2萬套
官方網(wǎng)站“南京網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，今年1～6月份，南京市商品住房成交40225套，成交總面積達(dá)到437.4萬平方米，套均面積108.7平方米，日均成交221套；目前可售商品住房房源為31799套，較年初減少了2萬多套。相比去年上半年的商品住房成交量24627套，今年6個月多賣了15598套，漲幅高達(dá)63.3%。
從板塊來看，上半年商品住房成交量超過1萬套的區(qū)域為江寧和浦口，分別為10396套和10677套，兩大板塊占據(jù)了南京樓市成交量的“半壁江山”。而各個板塊可售房源普遍集中在1000～3000套之間，可售房源最多的為浦口區(qū)8108套，而年初這個數(shù)字是1.4萬套。
“去年一年南京才賣了4.2萬多套商品住房，今年半年就超過了4萬套�！毕嚓P(guān)人士說，在年初恐怕沒幾個人想到樓市會如此“瘋狂”。
開盤量少優(yōu)惠收縮
一家民間機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計顯示，今年以來，商品住房存量得到了極大的“消化”，從今年1月份的564.6萬平方米，到6月初的361.9萬平方米，5個多月時間，“消化”了200多萬平方米的存量房源，而新增(新上市)的220多萬平方米的商品住房也同時得以“消化”。
“這個消化過程是相當(dāng)恐怖的�！彼押暇┙裹c房地產(chǎn)網(wǎng)相關(guān)人士表示，這一方面將導(dǎo)致開發(fā)商不斷增加心理預(yù)期、提升房價；另一方面，由于銷售過快，開發(fā)商的推房速度“有點趕不上來”，房源不足將導(dǎo)致樓市房源短期緊缺，又助推房價上揚。
有數(shù)據(jù)顯示，7月份南京市僅有22個樓盤表示推出新房源，與前幾個月相比，月度的開盤的樓盤數(shù)量明顯減少，今年3、4、5月份，每月的樓盤上市數(shù)量都在三四十家。
城東和河西的兩家樓盤表示，今年的銷售任務(wù)已在上半年完成了，“剩下的房子就不急著推了，等到10月份再說�！辈糠珠_發(fā)商表示了“遺憾”：都想趕著這一波房價上漲時推房“多挖一勺”，但是受建設(shè)周期的影響，開盤要等到年底。
今年4月，南京市房產(chǎn)部門牽頭，14家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作出三項承諾，其中一條是“堅持合理定價，不頻繁調(diào)整房價”。事與愿違，4月份以來，在樓市需求的爆發(fā)“刺激”下，各家樓盤卻是玩了命似的瘋漲房價。而記者采訪發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)專家對于南京市下半年的房價走勢幾乎一邊倒地“看漲”。
民間機(jī)構(gòu)：
上半年漲了近10%
官方發(fā)布的統(tǒng)計說，今年3、4、5三個月，南京總體房價環(huán)比分別上漲了0.4%、0.2%和0.6%，累計升幅達(dá)到1.2%。但是，根據(jù)易居南京研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計，5月南京的商品住宅成交均價(含高淳、溧水)為6572元/㎡，較今年年初5999元/㎡左右的均價上漲了9.55%。
相關(guān)人士說，從今年年初到6月份，南京市商品住房均價上漲肯定在10%左右，某些樓盤的漲幅甚至達(dá)到或超過20%，比如城南某樓盤，年初均價在1.1萬～1.2萬/㎡，而目前的均價已經(jīng)在1.4萬～1.5萬元/㎡，上漲幅度超過了25%。
開發(fā)商：
開盤價不斷“標(biāo)高”
除了上半年一些老樓盤不斷漲價之外，一些新開樓盤和老盤新開的房價“標(biāo)高”現(xiàn)象也愈演愈烈，其漲幅驚人。
河西的融僑中央花園，年初房價還在8500～8700元/㎡之間，目前售價已在9800元/㎡，開始了“奔萬”的步伐；新江東板塊的萬達(dá)廣場，住宅類的單價在9500元/㎡左右，而近期即將開盤的200多套房源號稱均價將在1.1萬～1.2萬元/㎡；位于龍江的新盤銀城聚錦園，之前預(yù)計的開盤價是1.3萬元/㎡左右，日前有消息稱將開到1.6萬元/㎡左右；新街口的長江路九號，二期項目一再推遲開盤日期，此前傳說的價格是2萬元/㎡，而記者從售樓處了解到的是2.3萬～2.7萬元/㎡。
今年4月底，365地產(chǎn)家居網(wǎng)曾統(tǒng)計公布了66家在售樓盤房價的漲跌情況，其中有36家樓盤的售價都在漲價行列。6月份以來，南京80%的在售樓盤取消和收縮了購房優(yōu)惠。
業(yè)內(nèi)專家：
下半年房價還要漲！
記者采訪發(fā)現(xiàn)，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士均持房價“看漲說”，甚至有幾名業(yè)內(nèi)人士笑著說“這個問題還用問，肯定漲啊！”
說法一：九十月份房價“企穩(wěn)”
365地產(chǎn)家居網(wǎng)常務(wù)副總經(jīng)理邢煒認(rèn)為，“下半年房價下跌的可能性幾乎沒有”。他的理由主要有二：其一，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)對通貨膨脹的預(yù)期，導(dǎo)致老百姓被迫將資金砸向房地產(chǎn)市場；其二，今年7～9月份的樓盤上市供應(yīng)量不足。
邢煒說，南京第三季度的商品住房供應(yīng)量稍顯“青黃不接”，這將導(dǎo)致房價繼續(xù)上漲，到了九十月份房價可能開始企穩(wěn)。
說法二：開發(fā)商買地、老百姓買房！
“下半年的南京樓市，依然會保持一個量價齊升的態(tài)勢�！蹦暇┕I(yè)大學(xué)房地產(chǎn)系博士、天誠不動產(chǎn)研究所副所長吳翔華說，回頭來看，今年一季度南京樓市是恢復(fù)性的，二季度是爆發(fā)性的，到了三季度是“穩(wěn)中有升”。
他說，因為政府部門對房地產(chǎn)的利好政策沒有停止，現(xiàn)在看不出房價要跌的跡象，如果沒有政策抑制房地產(chǎn)，房價還是要上漲的，到年底時才會有所調(diào)整。加上對通脹的一個預(yù)期，下半年將陷入一個“開發(fā)商買地、老百姓買房”的“怪圈”。
說法三：漲速會放緩
但是，也有部分業(yè)內(nèi)人士對房價“繼續(xù)上漲說”有所擔(dān)憂。
南京蘇鼎房地產(chǎn)研究所所長宋堅認(rèn)為，房價會上漲，熱銷的局面會保持，但速度肯定會放慢，因為再大漲的話，勢必對投資型需求有所抑制。
“近幾個月的成交回暖、投資者回潮，并不代表投資環(huán)境開始好轉(zhuǎn)�！蹦暇┲性禺a(chǎn)研究中心總監(jiān)張君堅持認(rèn)為，今年上半年的樓市火爆是在“政策利好、房價回歸理性、剛性需求爆發(fā)等一系列因素綜合作用的結(jié)果”，而導(dǎo)致市場低迷的根本因素沒有得到解決，世界范圍內(nèi)的金融危機(jī)依然在延續(xù)，中國經(jīng)濟(jì)依然處于下行通道，“這些不利因素最終必將影響到樓市，潛在的威脅因素沒有消除，不排除未來樓市下行的可能�！�
更有樓市專家指出，樓市的剛性需求對房價因素非常敏感，現(xiàn)在的房價已經(jīng)是南京歷史房價的最高點，老百姓收入漲了多少？因此，現(xiàn)在的房價是嚴(yán)重透支的，再想上漲，肯定要抑制需求釋放，對于房價上漲的判斷，未免太過于樂觀。 - ■ 與【2009年上半年南京房地產(chǎn)市場分析】相關(guān)新聞
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